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土地家屋調査士法第42条または第43条の処分に関する事項

日本土地家屋調査士会連合会における懲戒処分情報

不動産の表示に関する登記、つまり、権利ではなく位置形状に関する登記にはどのような種類があるかを紹介します。

土地の表示に関する主な登記

土地表題登記

土地に区画と地番を設けて、登記の対象となるようにします。

海上の一部を埋め立て新たな土地を作った場合や、登記所の公図上で里道や水路として示されている部分の一部を取得する場合などに申請します。

土地地積更正登記

登記上の土地面積（地積）が実測値と異なる場合に、正しい地積にする登記です。

土地地目変更登記

土地の用途（地目）が変更された時にする登記です。どのような地目に該当するか、登記の対象となる変更が認められるかどうかは、法的に判断されます。

土地分筆登記

１筆（『筆』は登記上の土地の数え方）の土地を２筆以上に分ける登記です。分かれた土地には新たな地番が設けられます。
土地の一部を売買したり、遺産分割などで複数人で分けたい時などに申請します。

土地合筆登記

分筆登記とは逆に、２筆以上の土地を１筆にする登記です。
分譲用地とするため、複数の筆からなる土地を一旦一つにして分け直したいときなどに使われます。

建物の表示に関する登記

建物表題登記

建物を新築した時に行う登記です。
新築から一ヶ月以内に申請して登記するのが原則ですが、古くからある建物を売買しようとして、初めて未登記のままであったことに気づかれることもあります。
その場合でも、この表題登記は申請可能です。

建物表題部変更登記

建物の状態に何らかの変更があり、登記記録と異なるに至った場合に行う登記で、変更の内容（登記の原因）は多岐にわたります。

1. 増築、一部取壊し、又はその両方
2. 離れや物置など附属建物の新築、取壊し、又は1.のような変更
3. 店舗から居宅など、用途（種類）の変更
4. 建物の躯体（木造・鉄骨造他）、屋根の種類（かわらぶき・スレート葺き他）など構造の変更
5. えい行移転

他にも、増築により母屋と離れが一体化した場合の「合体」などもあります。
また、これらの変更内容を複数組み合わせて一緒に申請することもあります。

建物分割登記／建物合併登記

通常、母屋と離れや、社屋とその倉庫など、主従関係にあって一体的な利用が認められる建物は、「主である建物」と「附属建物」として、登記上一つの建物として扱われます。
建物分割登記は、このような建物を別個の独立した登記に分けます。合併登記はその逆で、複数の建物を主従関係で一つの登記にまとめます。

建物滅失登記

建物を取り壊したときの登記です。
なお、離れなど、登記上附属建物の扱いになっている場合は、上記の「建物表題部変更登記」になります。

区分建物の表示に関する登記

分譲マンションのように、一棟の建物内に複数の所有権が発生する建物は「区分建物」として登記することになります。

登記の記録が一棟全体の他、区分ごとに別々に発生するなどの点が一般の建物とは異なりますが、表題登記、表題部変更登記など、登記の目的は一般の建物とほぼ同じです。

その他の登記や関連する手続き

官民境界確定申請

自分の所有地（民有地）に接する官有地（道や水路など）との境界について、立会を経て確定の手続を行うための申請です。
民有地同士の筆界確認は、当事者同士で立会を行い、筆界確認書を作成することで行いますが、これを市など「官」との間で行うための申請です。
申請の上、日を決めて立会を行い、境界を確認する点では民有地同士と同じです。
最終的には、「官民境界確定協議書」が作成され、これが自分と官有地との間の境界が確定したことを証する書面となります。

農地転用

駐車場（雑種地）から宅地などへの地目変更とは異なり、農地である田や畑は、農地法により、勝手に農地以外に変更することができません。
農地を農地以外の用途に変更するためには、農地転用の許可や届出など、行政上の手続きが求められます。

地目変更登記申請の際にも、登記地目が農地であり、変更後の地目が農地以外である場合には、この農地転用の許可が得られていることを証する情報が、一般的には求められます。

用途廃止／払い下げ

登記所の公図上で里道や水路として示されている部分の一部を取得できる場合があります。この場合に、その里道・水路の管理者である行政機関との間で、必要に応じて境界を確定させ、用途廃止や払い下げ等の手続きを経て、土地表題登記を申請し、その後所有権保存登記を行うことで、その持ち主の土地として、登記記録がされることとなります。

土地の取引と言えば、売買や譲渡が代表的な事例に当たりますが、これらは権利を移転する取引であり、その登記は司法書士の取り扱う分野となります。

土地家屋調査士はあくまで表示に関する登記、つまり土地の位置形状を扱いますので、一見関連がないように思われますが、実際の取引では、土地家屋調査士も関わることが多くあります。それには次のような理由があります。

取引にあたって、その土地が本当にその場所に存在するのか、それはどの程度の広さ（地積）なのかは、単に取引の当事者間で話し合って決められるものではありません。客観的な判断として、法的な記録である登記記録にもとづくことになります。

しかし、この登記記録は、昭和や明治時代など古い記録がそのまま引き継がれているものもあり、必ずしも取引時点の状況を正確に反映しているとは限りません。また、地積測量図を含む記録が残っていても、その図面に描かれた線の位置が、現況のどこに当たるのか、わからない場合もあります。

このような場合に、土地家屋調査士は、登記その他の資料を調査し、本来の境界（筆界）を復元する作業を行います。また、隣接土地所有者同士での立会を行い、合意を得た証拠として、筆界確認書の作成も行います。つまり土地家屋調査士は、公正な取引のために、現況を登記に正しく反映させる役割を担っています。

現況の正確な土地の位置・形状を登記に反映させる…土地地積更正登記

このように、その土地の周囲全ての筆界を確定し、求めた面積を地積として登記に反映させるのが、土地地積更正登記です。単に地積を正すだけでなく、その筆界位置を、基準点からの座標値で表した地積測量図も一緒に登記記録に残されます。もしも将来、様々な理由で現況の区画や構造物が失われ、見た目上の筆界がわからなくなったとしても、地積測量図に記載の座標値に基づいて、その位置を正確に復元することができます。

土地を分割する…土地分筆登記

一筆の土地すべてではなく、その一部分だけについて取引したいこともあります。また、遺産分割などで、相続人間で土地を分けて相続したいこともあります。このような場合には、土地分筆登記を申請します。但し、土地の一部だけであっても、分筆の際にはその土地周囲全ての境界が確定されている必要があり、近年に分筆された土地の再分筆でなければ、上記のような全周囲の土地との境界確定から行う必要があります。

その他の登記...土地合筆登記、土地地目変更登記

分筆登記とは逆に、隣り合う複数の土地を一筆にまとめたいときは、土地合筆登記を申請します。但し合筆登記をする土地は、現実に隣り合っているなどの合筆制限にかかっていない必要があり、どんな土地でも合筆できるわけではありません。

以前は駐車場だった土地に家を建てたりした場合、現況ではその土地は宅地ですが、登記記録では雑種地のままとなります。土地地目変更登記により、これを現況の地目に変更するよう申請します。

付随する手続き（筆界確認、官民境界確定、農地転用等）

既に述べたとおり、筆界位置の不明な土地は、隣接土地所有者同士で立会を行い、境界を確定させる必要があります。

各土地の所有者が私人である場合には、各々の都合の良い日に立会い、後日筆界確認書を作成すれば足りますが、道路や水路などの官有地（市区町村等が管理する土地）との境界確定の場合は、その立会をするために、申請の手続きが求められます。これが官民境界確定申請です。

土地地目変更登記において、田や畑などの農地を宅地など農地以外に変更する場合、農地転用の許可申請や届出の手続きを求められることがあります。但しこちらは行政書士の取扱う分野となります。

このように、登記申請一つを取っても、それに必要な別の手続きや、必要な書類が細かく分かれます。土地家屋調査士は、現況と依頼人のご要望に応じて、適正な登記申請を選択し、必要な手続きを行います。

新築建物に関しては、「家を建てるまでと土地家屋調査士」で述べているとおり、土地家屋調査士は「建物表題登記」を扱います。

となると、既に建っている建物の売買に関しては、権利を移転するだけなので、土地家屋調査士の出番は一見して無いようにも思われます。

しかし、必ずしもそうとは限りません。
様々な理由により、建物の現況が登記された当時と違ってくることがあります。
登記記録と現況が異なるままで、その建物の取引を行うと、後々になってその取引が公正であったのかどうか、判断が難しくなってしまいます。
そのために、取引時点の現況を登記に正しく反映させることが求められます。

そもそも登記されていなかった…建物表題登記

何らかの理由により、建物が登記されないままで使われていたケースもまれに存在します。

建物を売買しようとして、登記がされていないことに初めて気づいたなどの場合には、その時点で建物表題登記を申請することになります。
登記原因を「何年何月何日（不明の場合は『年月日不詳』）新築」として申請しますので、申請日が新築扱いになるわけではありません。

建物の形状に変更があった…建物表題部変更登記

• 増改築・一部取壊しにより建物の床面積に変更があった（増築と一部取壊しで結果的に±０である場合も含む）
• 離れを新築した、または取壊した
• 屋根の葺き替え、木造を鉄骨造にするなど登記されている構造の内容に変更があった
• 登記当時は店舗だったが今は居宅にしている等、登記されている種類に変更があった
• えい行移転により建物の位置が変わった

このような原因により、建物の登記されている内容と現況とが異なってしまっており、これを一致させたい場合には、建物表題部変更登記を申請します。

複数の建物で一つの登記になっているが、別々に取引したい…建物分割登記

例えば、母屋の離れとか、会社敷地内の倉庫などは、通常は母屋や会社建物を「主である建物」とし、離れや倉庫を「附属建物」として、一つの登記にまとめます。

この離れや倉庫のみで取引したい場合は、主である建物と登記を分けて、登記上一個の独立した建物にするため、建物分割登記を申請します。

但し、トイレや風呂のない離れとか、旧家でよくある便所だけの建物など、それだけでの独立性が認められな場合は、分割登記できません。

その他の登記

その他に、建物分割登記とは逆に、登記上別個となっている複数の建物を一つにまとめたい場合の「建物合併登記」、それら複数の建物が、通路増築などで物理的に合体している場合の建物の合体による登記など、変化の状況、申請人の意思に応じて、様々な申請が存在します。

土地家屋調査士は、現況と依頼人のご要望に応じて、適正な登記申請を選択し、手続きを行います。