相談日について

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相談場所　　〒520-0056　滋賀県大津市末広町7-5 滋賀県司調会館
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滋賀県土地家屋調査士会
〒520-0056　滋賀県大津市末広町7-5（滋賀県司調会館1F）
TEL 077-525-0881

ここでは、住まいを新築される場合の手続きを例にとって、その流れの中で、どのような資格（業種）がどのように関わるかを見てみます。

①土地を探す…不動産業者（宅地建物取引士）

家を建てる土地が決まっていない場合は、まず土地を探すことから始まりますが、土地探しや売買の仲介の相談は、一般的に言う不動産会社の業者さんにすることになります。宅地又は建物の売買、交換又は貸借の取引を業として行うには、宅地建物取引士の資格が必要です。

②適正な土地にする…行政書士、土地家屋調査士他

購入したい土地が見つかったからと言って、必ずしもそのまま購入しても良いとは限りません。
たとえ既に建物が存在している土地でも、追加での新築や建替えが出来ないことも、あるいはすぐには売買できないこともあります（地目が農地のままである、市街化調整区域であるなど）。
そのような土地の用途の制限は、主に法や条例に基づき、行政が管理しています。
建築に関する制限があるのか、そして、制限があった場合に行政に対して行うべき手続きは、行政書士が担う分野になります。
と言っても、不動産業者を介して土地を探していた場合は、不動産業者の方で行政書士に依頼されることが多いと思われます。

また、土地の位置形状に関して、登記記録や地積測量図を調べたとしても、その記録が経年変化により現況と異なっていたり、あるいは元から誤っていることもあります。
登記記録における土地の内容（位置形状など）が現況と異なっている場合には、どのように異なっているか、そしてどのように直すのかを調査した上で、所轄の法務局に登記申請することになります。
このような、不動産の位置形状に関する記録（＝表示に関する登記）の申請手続きを代理するのが土地家屋調査士の業務です。
現況測量を行い、必要に応じて隣接土地所有者との立会を経て、土地の境界（筆界）を確定させ、登記に反映させる登記申請を行います。
この際に、土地を分ける分筆や、逆に１つにまとめる合筆、地目を変える地目変更も行う場合もあります。

③適正な取引を行う…司法書士

土地の売買が成立すれば、登記上の所有権者も移転させる必要があります。
また、その土地を担保としてお金を借りるため、抵当権の設定を登記することもあるでしょう。
これらは「権利に関する登記」に該当し、その業務は司法書士の専門分野となります。

③建物を決める…建築士

以上の流れと並行して、実際に建てたい建物を決めていきます。
建物の設計や、建築確認申請など建物の工事に関する手続きは、建築士の資格を持った設計事務所や建築業者が行います。

④建物を登記する(1)表題登記…土地家屋調査士

建物が完成したら、その建物を登記します。
持ち主を登記するのはもちろんですが、その前に、やはり建物の内容そのものを登記する必要があります。
これが「建物表題登記申請」と呼ばれる手続きで、土地家屋調査士が行います。
完成した建物の実際の様子を現地確認した上で、建物の位置、種類や構造、床面積を、建物図面及び各階平面図と共に登記申請します。

⑤建物を登記する(2)所有権保存登記…司法書士

建物の表題登記が完了すると、ようやくその所有権を登記することが出来ます。
新築した建物の場合は、所有権が初めて登記されることになり、「所有権保存登記」と呼びます。
これも権利に関する登記に該当するので、司法書士がその業務を行います。

このように、家の新築ひとつをとっても、様々な法的手続きと、その手続を行う資格が関わることになります。
が、実際には、不動産業者や銀行などが各業者を仲介することが多く、建築主自身で全てを探す必要はほぼありません。

地面に打たれた色々な「印」

外を歩いていると、道ばたや地面に色んな印が打たれているのを見かけます。
これらの印の持つ意味は様々ですが、そのいくつかは、土地家屋調査士の仕事に深く関わりがあります。

①土地の境界

その内のまず一つが、土地の境界を表す印。
何もない平地であればもちろん、塀や溝で区切られていても、そのどちらがわが土地の境界なのかは、そこに接する土地の持ち主にはとても重要なことです。
立会など適正な手続きで土地の境界（筆界）が確認されると、土地家屋調査士は通常、確定した境界位置に境界標を設置させていただきます。
境界標の種類はその状況によって、コンクリート杭から金属鋲、金属プレートなど様々です。

境界標を設置すると、その場所をいつでも復元できるよう、調査士は測量を行います。
そして測量成果に基づいて地積測量図を作成し、必要に応じて、分筆登記や地積更正登記申請の添付情報として法務局に提出します。
万が一、境界標が何らかの原因で失われたとしても、法務局に備え付けられた地積測量図が有れば、これを正しい筆界点として、測量によりその位置を特定することが出来ます。

正しい手続きで設置された境界標は、故意に抜いたり壊したり、動かしたりしてしまうと、法律違反に問われることがありますのでご注意ください。

②街区基準点

もう一つ、調査士との関わりの深いのが、街区基準点と呼ばれる印です。
これらは土地の境界を測量するときの基準として設置されており、多くは金属標や金属鋲で、アスファルト道路内や、コンクリートの構造物（溝や壁など）に設置されています。

これら街区基準点は、もっと大きな基準である三角点などの国家による公共基準点を基準にして設置されており、「世界測地系」と呼ばれる、地球上の位置を表すことのできる座標値を持っています。
土地を測量するときは、街区基準点が近くにあれば、それを基準にした座標値を求めることで、近隣の土地との位置関係を正しく把握することができるようになります。

③器械点

境界点でも街区基準点でもなく、ただの鋲が地面に打たれていることもあります。
これらはおそらく、誰かがその近くの土地や建物を測量したい時に、個人的に設置した点です。
街区基準点が近くにない場合は、このように自分で設置した点を基準にして測量が行われます。
多くは金属鋲で、赤や青の傘付きであることもあります。
アスファルト道路内やその端付近でよく見かけます。

日中、道路に三脚を立てて、器械を覗き込んで何かを見ている人を見かけたことがある方は、たくさんいらっしゃると思います。

これは、その器械を使って「測量」という作業をしています。

測量を行う仕事はいくつかありますが、土地家屋調査士もその１つです。

土地家屋調査士は、土地や建物の現況を登記に反映させるために、現地を調査し、その位置関係や形状を正確に把握することが大変重要です。
そのために測量器械を使って、測量をすることがあります。
器械の向うに立っている人が居て、その人は小さな反射鏡の付いた棒を持っています。
この棒を様々な場所に立て、器械からの距離と角度を記録していくことによって、あとで図面に書き起こすことが出来ます。

測量と一口に言っても、その内容にはいくつか種類があります。

まずは、現地の状況を調べる現況測量。土地境界確定のための資料に使う、現況図面を作成するための測量です。

現況図面に基づいて立会などを踏まえて境界が確定されると、その境界点に杭などの境界標を埋設することがあります。
その、確定した境界を測量することもあります。

逆に、境界の点は確定しているのに、以前あった杭がなくなっていたなどで実際の位置が不明な場合には、その点を復元するための測量作業が行われます。
この時は、器械の覗く先に立っている人の位置と、復元したい点がどの程度ずれているかが器械に出るので、その情報に基づいて、立っている人に指示しながら作業します。

ご迷惑をお掛けします

測量作業中は、付近を通行される皆様にご迷惑をおかけいたします。
カメラの前を横切られましても、作業に支障はございません。
また、映像を録画しているわけでもありませんので、安心してお通りください。

※★印は、民間紛争解決手続代理認定調査士です。

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※★印は、民間紛争解決手続代理認定調査士です。

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